RE2020 en viviendas unifamiliares: trabajos reservados al cliente, ¿qué aspectos vigilar?

El contrato de construcción de vivienda unifamiliar cuenta con un marco particular, protector para el consumidor.

El precio de la vivienda a construir, mencionado en el contrato, está compuesto obligatoriamente por el coste del edificio, igual a la suma del precio convenido y, en su caso, del coste de los trabajos cuya ejecución se reserva el propietario[1]. Estos trabajos, a cargo del comprador, se denominan « trabajos reservados ».

Si forman parte del proyecto, el constructor debe necesariamente incluir los costes correspondientes a los ventiladores de techo en su precio.

Esto es especialmente importante dado que el Código de la Construcción y la Vivienda (CCH) establece que el constructor está obligado a ejecutar o hacer ejecutar los trabajos reservados, a los precios y condiciones mencionados en el contrato, si el propietario lo solicita dentro de los 4 meses siguientes a la firma del contrato[2].

En resumen, los trabajos reservados, que aparecen en el anexo del contrato, deben ser presupuestados de manera muy precisa.

La Corte de Casación dio además la razón en 2019 a un propietario frente a un constructor cuyo contrato no detallaba suficientemente los trabajos reservados[3].

¿Qué responsabilidades tiene el promotor?

En el marco de la RE2020, la normativa energética y ambiental, el promotor está obligado a presentar, junto con su solicitud de licencia de obra, un certificado que acredite la consideración de los requisitos de rendimiento energético y ambiental.

Este certificado inicial requiere la realización de un estudio energético y ambiental, cuya supervisión probablemente corresponderá al constructor.

Al finalizar las obras, el promotor deberá emitir, a la entrega del edificio, un segundo certificado que acredite la consideración de los requisitos de rendimiento energético y ambiental.

Este último certificado será probablemente preparado nuevamente por el constructor, de conformidad con el pliego que describe los trabajos reservados.

Imaginemos ahora que, por motivos de ahorro, el promotor elija, dentro de los trabajos reservados, productos distintos a los del pliego, menos eficientes que los indicados en el estudio.

Si durante la inspección el certificado del promotor es rechazado, no podrá recurrir contra el constructor y deberá cambiar por su cuenta toda la instalación no conforme.

De hecho, la no obtención de esta autorización administrativa forma parte de las condiciones suspensivas de la mayoría de los contratos de construcción de vivienda unifamiliar.

Asimismo, las condiciones resolutorias implican que si la no realización de una condición suspensiva es imputable al promotor, el contrato se rescinde por culpa de este último[4].

Así, en la situación en la que los trabajos reservados al promotor no sean conformes al estudio térmico, el promotor puede verse gravemente penalizado.

[1] Ver artículo L231-2 del Código de Construcción y Vivienda
[2] Ver artículo L231-7 del CCH
[3] Ver Referencias de la decisión
[4] De conformidad con el artículo 1178 del Código Civil

El certificado de toma en cuenta de los requisitos de desempeño energético y ambiental

Los certificados de toma en cuenta de los requisitos de desempeño energético y ambiental en RE2020 aparecen en el decreto del 30 de noviembre de 2021 y en el arrêté del 9 de diciembre de 2021.

El texto del arrêté es muy claro: prevé la entrega del resumen del estudio energético y ambiental en formato informático, así como los documentos que justifiquen las cantidades y las referencias de los productos indicados en el resumen.

Además, los textos destacan la importancia de respetar los grados-hora de incomodidad estival, sin los cuales el edificio no cumple la normativa.

Recordemos que los ventiladores de techo son uno de los principales equipos que permiten cumplir este criterio de grados-hora.

Un organismo de control autorizado verificará in situ el certificado y se asegurará de la correspondencia entre la descripción y los equipos realmente instalados.

Por lo tanto, para cumplir con los requisitos de la RE2020 sobre el indicador DH (grados-hora) de confort estival, es fundamental asegurarse de que el producto instalado el día de la visita del inspector sea conforme al estudio.

Declaración de finalización, financiamiento bancario y seguros

La declaración que certifica la finalización y conformidad de los trabajos (DAACT) debe entregarse al Ayuntamiento del lugar de construcción. Este documento, que incluye el certificado de toma en cuenta de la RE2020, es obligatorio bajo pena de una multa que puede alcanzar los 300.000 €[5]. En caso de ausencia de la declaración de conformidad de los trabajos, la responsabilidad del titular del permiso puede ser comprometida frente a terceros.

Además, la mayoría de los bancos y aseguradoras también requerirán este documento.

De hecho, los bancos lo necesitarán para liberar la parte correspondiente del crédito.

Por su parte, las compañías de seguros lo requieren en el marco del seguro de daños a la obra. En su ausencia, el promotor podría verse privado de indemnización en caso de siniestro.

[5] Artículo L480-4 del Código de Urbanismo

Recordatorio de la norma sobre la altura mínima bajo las aspas

Finalmente, de conformidad con la norma NF EN CEI 60335-2-80, los ventiladores de techo deben instalarse de manera que la distancia entre el suelo y las aspas sea de al menos 2,30 m.

Con una altura de entre 18 y 20 cm, los ventiladores de techo de este sitio cumplen esta condición con una altura de techo de 2,50 m.

Ejemplo de descripción a incluir en el folleto

A continuación, se muestra un ejemplo de texto que debe figurar en el folleto que describe los trabajos reservados, anexado al contrato de construcción de vivienda unifamiliar.

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